Location meublée : conditions et fonctionnement

Tous les feux sont au vert pour se lancer dans la location meublée. Vous souhaitez investir dans le locatif en meublé et ne savez par où commencer ? Laissez-vous guider et découvrez tous les avantages de la location meublée.

Le bail

Dans le cadre d’une location meublée, la durée du bail est d’un an, rendant ainsi la disponibilité de votre appartement plus flexible, contrairement à la location classique dont la durée du bail est de 3 ans au minimum. Cette durée peut être ramenée à 9 mois dans la cadre d’un logement étudiant.

De plus, en louant en meublé, un dépassement du montant du loyer peut être justifié, de l’ordre de 3€/m²/mois de plus que pour la location vide.

Pour quel statut opter, LMP ou LMNP ?

Vous souhaitez préparer votre retraite et investir dans le locatif ? En optant pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMNP) vous pourrez bénéficier de nombreux avantages fiscaux et de retarder sur plusieurs années la fiscalisation des revenus locatifs.

Voici les critères que vous devez remplir pour pouvoir bénéficier de ce statut :

• Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000€ par an (au-delà, il faudra opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel – LMP)

• Vos revenus locatifs doivent représenter moins de 50% de vos revenus globaux

Les loyers que vous percevez sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dans le cadre de l’imposition sur le revenu. Suivant vos revenus, vous relèverez du régime forfaitaire (micro-bic) ou du régime réel.

Régime BIC

Les loyers que vous percevez sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dans le cadre de l’imposition sur le revenu. Suivant vos revenus, vous relèverez du régime forfaitaire (micro-bic) ou du régime réel.

Dans le cas où vos revenus locatifs sont inférieurs à 32 900€, vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC. Ce régime a l’avantage d’être très simple dans la mesure où il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues sur votre déclaration de revenus générale (l’imprimé n°2042 C) dans la rubrique BIC. Les revenus locatifs correspondent au montant du loyer plus les charges, autrement dit toutes les sommes que vous aurez perçues de vos locataires.

L’administration fiscale appliquera ensuite un abattement forfaitaire de 50%. Ainsi, vous ne serez imposé que sur 50% de vos recettes. Votre taux d’imposition dépendra alors de votre taux marginal d’imposition, c’est-à-dire du montant total de vos revenus.

Toutefois, dans le cadre de ce régime, aucune charge ne pourra être déduite (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Il sera donc plus intéressant si l’ensemble de vos charges déductibles est inférieur à 50%.

Régime réel

Au-delà, le régime réel sera plus attractif pour vous. Vous avez la possibilité d’opter pour ce régime, et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier (le 1er février 2018 pour les loyers de 2017). Cette option sera valable 2 ans, et elle sera reconduite tacitement sans dénonciation de votre part, avant le 1er février de l’année.

Ce régime vous permet de déclarer vos loyers tout en déduisant vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Ces charges concernent :

• Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement)

• Les intérêts liés à l’emprunt

• Les travaux d’entretien et de réparations courants

Ce régime a l’avantage de vous permettre d’appliquer un système d’amortissement et de déduire ainsi une partie du prix du bien de vos recettes locatives.